□大河報·大河客戶端記者孫煊哲實習生馮子雍
以前，商品房交付之前，開發商和物業公司就已經簽訂了《前期物業合同》，業主由于不能參與其中，對合同里的“霸王條款”，業主往往只能被動接受，容易引起糾紛。而由此導致的“物業公司隨意漲價”“捆綁水電氣暖費，多收手續費”“新物業進駐，老物業賴著不走”“保修期內開發商故意拖時間不修房屋”等不合理現象屢見不鮮。
記者獲悉，省住建廳今日正式發布《河南省前期物業合同（示范文本）》（下簡稱《示范文本》），業主的合法權益將得到更好保護，上述因“霸王條款”導致的不合理現象也將在我省成為過去式。據悉，這是我省首次發布此類制式文件，在我省物管史上具有重大意義。
意義把權益寫進前期物業合同里，業主后期維權更有利
前期物業合同指的是，業主在入住新小區之前，開發企業和物業公司簽訂的物業服務合同。這樣會帶來一個弊端，業主由于沒有參與前期物業合同的簽訂過程，對合同約定的條款只能被動接受，這也讓“霸王條款”有了可乘之機。
“我省已出臺新版《河南省物業管理條例》，雖平等了物業公司、業主的權益，但是面對物業公司一些不合規的情況，業主保障自己合法權益還是很吃力。”省住建廳相關負責人稱，這次出臺的《示范文本》，就是要把業主的合法權益寫進前期合同里，以合同的形式平等各方權利，這樣在以后出現問題甚至和物業公司打官司時，對業主更有利。
該負責人稱，《示范文本》的出臺，對規范我省物管市場，保護業主合法權益，厘清各方責任，減少物業糾紛具有重要意義。
熱點1物業公司不得以服務內容增加為由上漲物業費
【現狀】在實際生活中，有不少物業公司，在入駐幾年后會以增加保安數量、新添攝像頭、升級科技配置等為借口上漲物業費。
【新規】今后，這種理由將被認為不合理。《示范文本》中規定，物業公司在服務期間，通過公告、信函、主動承諾等方式增加或提高的物業服務內容，應當視為前期物業合同物業服務內容的一部分，物業公司不得以服務內容增加為由提高物業服務費用。
此外，按照《示范文本》的要求，隨著物價和人工成本的提高，物業公司如果確需調整收費標準的，應當采用書面征求意見的方式征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
物業公司應當在征求業主意見結束后，在物業管理區域內顯著位置公示最終結果。甲方、業主對調整物業服務收費標準有異議的，乙方應當予以書面說明調整的理由和征求業主意見情況。
熱點2物業公司不得捆綁收費，多收手續費
【現狀】自大河報聯合省住建廳開辦“物業問題我來幫”欄目以來，收到數十起關于物業公司捆綁收費，多收、亂收手續費的投訴事件。比如有的小區物業會把物業費和電費捆綁在一起，如果業主不交物業費，最多只能充5元或10元的電費，三天兩頭就得往物業公司跑；在代收暖氣費、水費的時候，物業會多收一部分的手續費。
面對業主的質疑，物業公司一般會解釋稱，由于不少業主拒交物業費，導致公司資金壓力增大，不得不采用捆綁收費的辦法，從而倒逼業主交納物業費。
【新規】對此，《示范文本》也有明確規定：物業公司接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業服務單位委托代收使用費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，不得限制或變相限制業主或物業使用人購買或使用。
熱點3物業公司擴大收費范圍、重復收費的，業主有權拒交
【現狀】物業公司多收費、亂收費、重復收費是物管行業中最常見的違規行為，也是歷來業主投訴最多的類型。
【新規】而把這類問題提前寫進合同里，將大大制約物業公司的違規行為，出現糾紛后也更加利于業主維權。按照《示范文本》規定，物業公司違反相關法律、法規、規章規定和合同約定，擅自擴大收費范圍、提高物業服務費等收費標準或者重復收費的，業主、物業使用人就超額部分有權拒絕交納。物業公司已經收取的違規費用，業主、物業使用人有權要求物業公司返還。
熱點4開發商故意拖時間不維修房屋須擔責
【現狀】房頂漏水、墻體鼓包開裂、門窗損壞、下水道堵塞、電路不通……新房交付后，有不少業主會遇到上述問題。而當業主報修物業公司后，開發商卻以各種理由推諉或故意拖時間不予修復。等到新房保修期后，業主無奈只能動用維修資金進行維修。
【新規】“我們在制定《示范文本》的時候會結合各種實際案例，盡可能多地保障業主合法權益。”上述省住建廳相關負責人稱，《示范文本》規定，開發商違反前期物業服務合同、臨時管理規約或者相關法律、法規、規章，致使物業公司的管理服務無法達到合同約定的服務內容和質量標準，給業主、物業使用人造成損失的，由開發企業負責承擔相應的賠償責任。
開發企業違反相關法律、法規、規章規定和合同約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托物業公司修復，修復費用及造成的其他損失由開發企業承擔。
熱點5被解聘的物業公司“賴著”不走？不中！
【現狀】隨著越來越多小區成立業主大會，解聘原有物業公司的案例也逐漸多了起來。然而，實際上往往會存在“老物業賴著不走，新物業進不來”的情況，有的甚至出現新老倆物業公司一起收物業費的現象。
【新規】《示范文本》規定，業主大會依法選聘新物業服務企業的，物業公司應當按照《河南省物業管理條例》的規定，向業主委員會或者在業主委員會監督下向新選聘的物業服務企業履行交接義務、做好交接工作。
物業服務合同終止后，物業公司應按約定及時退出物業管理區域，不得以存在事實上的物業服務關系為由，要求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業服務費。
熱點6物業侵占共用部位牟利須賠償損失
【現狀】“在實際生活中，小區的電梯間、地面人行出入口門禁、地下車庫道閘、公共墻體等共用部位都有可能會被物業公司私自用來出租，收取廣告費。”恒通新城業委會主任梁芳靜介紹稱，此外，物業公司將公共綠地毀壞變成車位進行出售出租，小區的警務室、醫療室等“四個一”工程用房也會被部分物業公司用來出租、改變用途，謀取利益。
【新規】針對這種物業公司擅自利用共用部位、共用設施設備營利，或者存在將公共收益全部據為己有等侵害業主共同權益的行為，《示范文本》認為物業公司應當承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失、返還收益等民事責任；損害物業管理區域內共用部位、共用設施設備的，物業公司應當依法承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失等民事責任。
熱點7買房承諾低物業費后期卻漲價，差額由開發商承擔
【現狀】在買房時，為了增加項目的競爭力，銷售人員有時候會承諾較低的物業費，并體現在購房合同里。而在后來開發商和物業公司簽訂的《前期物業合同》中，卻往往會私自提高物業費，業主只能被動接受。
【新規】今后，這種情況將會改變。《示范文本》要求，開發企業與物業買受人簽訂買賣合同時未將前期物業合同作為附件的，按買賣合同約定的前期物業服務收費標準執行。如買賣合同約定的前期物業服務收費標準與本合同約定標準不一致的，按較低的收費標準執行。買賣合同約定的收費標準低于前期物業合同約定標準的，差額由開發企業承擔。
熱點8業委會成立后,物業公司應及時提供辦公用房
【現狀】在經歷重重困難成立了業委會后，業委會成員往往會面臨無辦公用房的尷尬境地。
【新規】《示范文本》明確，開發企業應按照《河南省物業管理條例》和《河南省物業管理用房管理辦法》的規定，向物業公司提供能夠直接使用的物業管理用房。此外，前期物業合同里，應明確業主委員會辦公用房的具體面積和位置，在成立業主大會時，物業公司應當及時向業主委員會移交，供其使用。
物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，物業公司在前期物業合同期限內無償使用，專用于物業管理服務工作，不得買賣、抵押，未經業主大會同意，不得改變用途。
